每年到了5月就是要申報所得稅的季節，而總是有許多人不清楚該如何申報出售房子的財產交易所得，因此本篇就透過影片、文字、簡報來說明如何申報出售房子的財產交易所得。

確認新舊制

首先是需要確認出售時適用的是「新制」還是「舊制」，新制和舊制指的分別是房地合一稅以及財產交易所得稅。如果是適用新制的話，在出售房產後過戶完30日內就要申報，隔年無需再重複申報財產交易所得了。而如果是適用舊制的話，就是要申報本篇說明的財產交易所得。至於分辨適用新舊制的方法，是以所有權人取得房地產，也就是「過戶」過來的時間點為主，就是在謄本上看到的「登記日期」，如果登記日期是在民國104年12月31日之前，那麼不管在什麼時間點出售，適用的就是舊制的財產交易所得稅，而民國105年1月1日以後過戶登記的，適用的就是新制房地合一稅。

當然，還是有一些例外的情況，但如說配偶贈與以及繼承，配偶贈與的話可以往前推到最原始取得房地產的時間來認定適用新舊制，而繼承是可以往前推上一手(也僅能以前一手，而非最原始)取得的時間點來認定新舊制，除此之外還有共有物分割等情況，大原則就是依實際的取得時點，這邊不一一贅述每個例外情形。

財產交易所得

判斷完適用新或舊制之後，再來要說明舊制的財產交易所得該如何計算。舊制是要將出售房屋的所得額加入個人綜合所得當中，和申報年度的所有所得一併申報繳納所得稅，稅率從5%~40%不等。而我們習慣說「財產交易所得稅」，實際上這並非一個獨立的稅種，只是大家習慣這樣稱呼賣房子要繳的所得稅而已。而賣房子的所得和所有的所得一樣，原則上都應該要如實申報全部的所得，也就是要賣房子的出售價減去買入價減買賣衍生的所有費用。這邊的賣價和賣價都需要提供原始的買賣合約來佐證買賣的價格，而一合約不見了，民國101年底之後實施的實價登錄上也有，那麼相關費用有哪些？這邊可以扣抵的費用包含了買、賣所直接衍生的費用，例如買入時的契稅、印花稅、地政規費、履保費、代書費、仲介費，出售時的代書費、仲介費、履保費、土地增值稅、清潔費等等，除了「取得」和「移轉」之外，「改良」費用也可以抵扣，所謂的改良指的是「使用期間支付能增加房屋價值或效能，且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費」，簡而言之裝潢和房屋修繕的費用都可以抵扣，但必需要有發票、估價單或合約書，要有發票這點就不多作解釋，除非是屬於免開發票的小規模營業人才可以用收據來抵，而估價單或合約書是為了對細項，像裝潢原則是固定式拆不走的才能扣，如果是移動式的家俱、家電這些是不能扣的，另外也可能需要提供照片和金流一併審核。

這邊再補充說明一點，如果當初取得房子並非是「買」來的，例如說繼承或受贈與，這時候就不會有原始的買價，取得成本就會依繼承或受贈時的公告價來認定，公告價通常比市價低很多，因此所得額很可能比你預期的還要多。

房地比

依前面的方式計算出所得之後還沒結束，然而在我國的稅制當中，出售舊制的土地需要先繳納土地增值稅，土增稅是就土地的增值而課的稅，已經屬於所得稅的一種了，然而前面講到賣房子的所得，其實是賣土地加上房子的全部所得，因此這裡需要將土地和房屋的所得分開，只有房外的所得要申報，土地是不用的。該如何把賣房子的所得分拆成房屋和土地的所得呢？實務上的交易習慣中並不會分開記載房屋和土地的價格，假設有分開記載就單純很多，直接計算房屋部分的獲利即可(但國稅局也會衡量買賣方約定的數字是否合理)，但如果是多數沒劃分房屋土地價格的情況，就是按出售時的「房地比」去分拆出售房地產的所得，房地比的計算方式是：房屋評定現值/ 房屋評定現值+總公告土地現值，這2項分別是政府為了課稅而給房屋和土地定的價格，我們姑且稱之為「公告價」。因此這個公式的意涵就是房屋的價值佔了整個不動產價值的比例，再乘上前面計算的所得，就是歸屬於房屋的所得，也就是實際要申報的「財產交易所得」的金額了。

推計課稅

舊制申報時常碰到的狀況是，原始的取得成本費用單據早已遺失，因此無法舉證實際獲利，這時候國稅局就會去推算出售房子的所得，推算的方式是用房屋的價值乘上依不同區域而定的比例，但如果出售總價超過豪宅標準的話，則需要依出售價價x房地比x17%的豪宅申報方式來申報

併入個人綜合所得

依前面算的方式算出需申報的財產交易所得之後，再來就是併入申報當年度的個人綜合所得繳納所得稅了，詳細申報步驟可參考以下簡報：

網路申報步驟教學簡報 ：https://pic03.eapple.com.tw/hcland/dl_2024.pdf