代書是什麼？地政士又是什麼？

代書，或稱土地代書，是專門代理申請房屋土地過戶等土地登記的不動產專業人士，而「地政士」則是代書現在的正式名稱。(有別於現在稱作記帳士、負責處理公司財稅帳務的工商代書)

代書的歷史沿革

司法書士

代書這個行業最早是由日治時期負責不動產登記的「司法書士」發展而來，日治時期的不動產移轉是歸法院的登記所管理，並由「司法書士」代理申請不動產登記。

土地代書人

在光復後土地登記業務從法院切割出來移交地政機關，國民政府以「台灣省土地代書人管理規則」將司法書士定名為「土地代書」。民國50年代時，政府簡化登記手續並廢除土地代書制度，卻反而造成人人可當代書、使代書素質每況愈下。

土地登記專業代理人

在經歷了一段對代書資格沒有管理的時期之後，內政部在民國70年頒布「土地登記專業代理人管理辦法」，將代書重新納管，並改名為「土地登記專業代理人」。民國78年修訂土地法，明定土地登記專業代理人應經考試或檢覈合格才能執業，在民國80年進入國家考試制度。

地政士

為提升土地登記專業代理人的執業品質，內政部於民國86年開始研擬專法，由於業務多與地政業務相關，加上土地登記專業代理人特種考試相當於普考資格以「士」稱之，所以最後正式定名為「地政士」，並且在90年10月24日公布「地政士法」，自91年4月24日起施行，強制執業地政士加入公會、接受專業訓練並定期換照，這就是施行至今的地政士制度。

代書和地政士有什麼不一樣？代書就是地政士嗎？

代書和地政士兩者其實是一樣的。從上面的歷史沿革可以知道，代書是以前用的名稱，中間有一段時間曾稱為「土地登記專業代理人」，自民國91年起正式的名稱則是「地政士」，只不過絕大多數的民眾仍然習慣稱「代書」，除了地政類公務人員或地政士公會相關人員之外，用地政士來稱呼的人目前仍相當少。

代書是做什麼的？代書的功能是什麼？

只要牽涉到不動產的權利或標示的變動，都要向地政事務所提出申請。而代書就是專門代理一般民眾向地政事務所申請各項業務以及相關稅務的專業人士。

代書的最大宗業務大概就是房屋土地的買賣過戶案件，一般民眾不論是跟建商買新成屋、透過房屋仲介買中古屋或土地、經由其他管道買賣房屋土地，在談妥買賣的價格之後，都需由代書來協助簽訂買賣契約、完成後續過戶的流程。另外像是房屋土地的贈與、繼承、分割合併、建物第一次登記也都是代書經常辦理的業務，其他還包含了並非直接向地政事務所申請的土地變更、特定工廠登記、危老重建申請、國有土地承租承購、農舍申請、祭祀公業法人成立等等，廣義來說各類與不動產有關的事項都是代書的業務範圍，而地政士法第16條明定得執行的業務則列舉了以下8項：

一、代理申請土地登記事項。
二、代理申請土地測量事項。
三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。
四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
五、代理申請土地法規規定之提存事項。
六、代理撰擬不動產契約或協議事項。
七、不動產契約或協議之簽證。
八、代理其他與地政業務有關事項。  

地政事務所是什麼？和地政士事務所(代書事務所)的差異是？

前面提到不動產權利或標示的更動，都要向地政事務所申請，就如同戶籍資料之於戶政事務所，「地政事務所」就是掌管地籍資料、不動產登記的政府機關。而「地政士事務所」(多數人仍習慣叫「代書事務所」)就是在代理一般民眾向地政事務所申請各項業務的民間單位，性質像是律師事務所、會計師事務所這樣的專門執業事務所。

至於有些人對代書的認知是民間借貸、放款的公司，講到代書就會連結到貸款，為什麼會有這樣的認知、代書和融資借款的關聯是怎麼建立起來的，往後會用另一篇文章來說明。

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