第二戶房貸限貸5成!2024央行二房貸款最新規定-自然人第二戶怎麼定義?

 

 

2024/09/19:1.全國不分地區第2戶房貸成數降至5成

                      2.高價住宅及第3戶以上房貸成數降至3成

                      3.名下有房屋(不論持分面積多少)購置第1戶房貸無寬限期

 

2024/06/16:特定地區二戶房貸成數自7成降為6成

 

 

 

中央銀行在2023年6月15日的理監事會中,決議不調整存款準備率、不升息,但為了控管金融業的授信風險,央行就房市交易的熱區-也就是六都以及新竹縣市新增規範了自然人購買第二戶貸款成數7成的上限,接著在2024年6月16日因應仍然高漲的房價,更加限縮了第二戶的貸款成數上限─從七成降到六成。

所謂的自然人特定地區第2戶購屋貸款

 

1.自然人就是相對於公司法人的一般民眾,這點無需多作說明

2.特定地區指的是台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市,都是房市交易較為熱絡的區域

3.第二戶是依個人名下且聯徵上資金用途代號是1-購置不動產的房貸數(配偶不會合併計算),假如說名下有房子但沒貸款就不算第二戶,或者原本的房子是還清貸款後再增貸出來(此時資金用途通常是4-週轉金)也不算第二戶。

4.購屋貸款,指的是購置住宅(非高價住宅)的貸款,央行在這邊的定義是建物權狀、謄本上記載的主要用途,如果有包含「住」這個字的都算,例如住家用、集合住宅、住工用、住商用等等都是,並未包含住宅以外(如工業用、辦公室、一般事務所等等)的貸款,但非住宅的貸款成數普遍來說本來就比較低。

 

二房貸款限制下的換屋規劃

 

我們假定是夫妻要換屋的前提,來看幾種情況:

1.夫或妻名下一間房子、且沒有貸款

沒貸款的情況下就不算央行的二戶,所以這種情況不論房子買在夫或妻的名下都不會有央行貸款6成的限制,所以假如原本的房貸剩的不多,直接將第一間房貸還清之後再買第二間時,也不會受到6成的限制。

2.夫或妻名下有一間房子、有貸款

假設原本的房子是登記在太太名下,如果要在特定地區再買一間住宅,這時候就會受到6成的限制,而且現行二房利率最 低2.475%。

這種情況下最簡單的方式就是把房子登記在先生的名下,只要先生名下沒有房子、沒有房貸就不會受到央行的限制。

但若是沒有配偶或是夫妻雙方都有1筆房貸,要做換屋的規劃就會比較麻煩,建議是在委託售屋前先跟房仲說明清楚售後回租的條件,也就是房子出售、過戶流程辦完後仍需繼續住著,直到買好新房子搬過去為止。在這個情況下也要記得多預留一些因為找房子、購屋的交屋時程延誤或是裝修時程延誤的緩衝時間。

 

房屋登記人和借款人不同時

再來我們討論一個更複雜一點點的情況,也就是房屋登記人和貸款借款人不同時。事實上房屋登記人和貸款的借款人不必然要是同一人,如果今天第一間房子是登記在太太名下,但是是由先生當借款人,這時候第二間房子一樣可以買太太名字,再由太太當借款人就不會受限,若太太個人收入不足但夫妻的收入是夠的,只要由先生作保即可。另外也常見夫妻共有的情形,第二間房子不論登記在誰名下、或是仍然維持共有,借款人換成另外一個就可以不受貸款6成的限制了。

 

最後要提醒2點,第一是以往有些人會將第一間房屋辦理增貸,來補第二間房屋不足的自備款的情形,但由於這次央行要求銀行要加強查核借款人的房貸戶數和資金流向,因此往後這個方式很可能會碰壁。另外就是因為日後移轉可能會面臨較複雜的金流和稅務問題,所以我們都不建議為了貸款而把房子借名登記在配偶以外的人名下

 

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