2024/06/16：特定地區二戶房貸成數自7成降為6成

中央銀行在2023年6月15日的理監事會中，決議不調整存款準備率、不升息，但為了控管金融業的授信風險，央行就房市交易的熱區-也就是六都以及新竹縣市新增規範了自然人購買第二戶貸款成數7成的上限，接著在2024年6月16日因應仍然高漲的房價，更加限縮了第二戶的貸款成數上限─從七成降到六成。

所謂的「自然人特定地區第2戶購屋貸款」

1.自然人就是相對於公司法人的一般民眾，這點無需多作說明

2.特定地區指的是台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，都是房市交易較為熱絡的區域

3.第二戶是依個人名下且聯徵上資金用途代號是1-購置不動產的房貸數(配偶不會合併計算)，假如說名下有房子但沒貸款就不算第二戶，或者原本的房子是還清貸款後再增貸出來(此時資金用途通常是4-週轉金)也不算第二戶。

4.購屋貸款，指的是購置住宅(非高價住宅)的貸款，央行在這邊的定義是建物權狀、謄本上記載的主要用途，如果有包含「住」這個字的都算，例如住家用、集合住宅、住工用、住商用等等都是，並未包含住宅以外(如工業用、辦公室、一般事務所等等)的貸款，但非住宅的貸款成數普遍來說本來就比較低。

二房貸款限制下的換屋規劃

我們假定是夫妻要換屋的前提，來看幾種情況：

1.夫或妻名下一間房子、且沒有貸款

沒貸款的情況下就不算央行的二戶，所以這種情況不論房子買在夫或妻的名下都不會有央行貸款6成的限制，所以假如原本的房貸剩的不多，直接將第一間房貸還清之後再買第二間時，也不會受到6成的限制。

2.夫或妻名下有一間房子、有貸款

假設原本的房子是登記在太太名下，如果要在特定地區再買一間住宅，這時候就會受到6成的限制，而且現行二房利率最 低2.475%。

這種情況下最簡單的方式就是把房子登記在先生的名下，只要先生名下沒有房子、沒有房貸就不會受到央行的限制。

但若是沒有配偶或是夫妻雙方都有1筆房貸，要做換屋的規劃就會比較麻煩，建議是在委託售屋前先跟房仲說明清楚售後回租的條件，也就是房子出售、過戶流程辦完後仍需繼續住著，直到買好新房子搬過去為止。在這個情況下也要記得多預留一些因為找房子、購屋的交屋時程延誤或是裝修時程延誤的緩衝時間。

房屋登記人和借款人不同時

再來我們討論一個更複雜一點點的情況，也就是房屋登記人和貸款借款人不同時。事實上房屋登記人和貸款的借款人不必然要是同一人，如果今天第一間房子是登記在太太名下，但是是由先生當借款人，這時候第二間房子一樣可以買太太名字，再由太太當借款人就不會受限，若太太個人收入不足但夫妻的收入是夠的，只要由先生作保即可。另外也常見夫妻共有的情形，第二間房子不論登記在誰名下、或是仍然維持共有，借款人換成另外一個就可以不受貸款6成的限制了。

最後要提醒2點，第一是以往有些人會將第一間房屋辦理增貸，來補第二間房屋不足的自備款的情形，但由於這次央行要求銀行要加強查核借款人的房貸戶數和資金流向，因此往後這個方式很可能會碰壁。另外就是因為日後移轉可能會面臨較複雜的金流和稅務問題，所以我們都不建議為了貸款而把房子借名登記在配偶以外的人名下。