預售屋轉讓換約的流程與費用

最近桃園地區的新興重劃區都進入了推案高峰期,預售屋的買賣交易熱絡,我們也經手許多件預售屋的轉讓,關於預售屋的轉讓、換約流程及費用、注意事項如下:

 

預售屋可以轉賣嗎?

預售屋可否轉賣是依各建設公司規定,有的建案因為怕影響到建商或代銷自身的銷售,規定是不能夠轉賣(換約)的,只能轉讓給配偶或二等親內親屬。

也有的建案會規定在某個時間點之前不能轉賣、之後才可以。建議在購入預售屋之前先問清楚代銷或建商能否轉賣,以免當有其他的規劃時,資金卡在預售屋裡面不好運用。


轉賣預售屋需要找律師或地政士(代書)嗎?

預售屋的轉讓簽約並非一定需要找律師或地政士(代書),但實務上多數情況下仍是由地政士來簽訂預售屋轉讓的合約書,找地政士的好處是除了有完整的合約內容、公正的見證人之外,也可以做履約保證,讓預售屋的買賣交易更加安全。如果是透過房屋仲介公司買賣預售屋,則會由仲介公司指定中立的地政士來協助雙方完成簽約的程序。


預售屋的讓渡和換約

當與建商簽訂預售屋的買賣契約後,若要將預售屋轉讓給別人時,由於此時買賣的並不是一個實體的「商品」,而是一個這間預售屋登記的「權利」。所以這時候買方和賣方要簽的契約書實際上是一份「權利讓渡書」,由新的買方承接這個將來的產權,建商在完工後就會將這間房子的產權登記過戶給新的買方。

而由於買賣雙方簽署的讓渡書效力只存在於買賣雙方之間,故買賣雙方在簽完讓渡書後仍需一同到建設公司完成「換約」的手續,完成建商那邊的程序之後,建商才有個將來要將房子的產權過戶給新買方的依據。


預售屋轉讓的履約保證

預售屋的轉讓一樣可以做履約保證,對買方來說做履保的好處是無需擔心款項付了卻無法完成換約的程序,對賣方來說也不用擔心換約完收不到款項。因為要給付賣方的款項都是先存匯入這個讓渡案件專屬的履保帳戶內,確定換約完成後再一次將買賣價金撥付予賣方。


預售屋轉讓的付款方式

一般來說預售屋讓渡契約的付款會分為簽約當下(或簽完約3日內)給付的簽約款,以及雙方會同至建商處換約的換約款,兩次付款款的比例和間隔並無特別的慣例,一般來說簽約款和換約款大約各50%,換約款的時間就配合建商可換約的時間、以及雙方前往換約的時間約定,如果有做履保的話換約款就要在去換約之前全數匯入履保專戶。


衍生的費用和稅金(財產交易所得稅、房地合一稅)

一般來說,預售屋轉讓換約的相關費用有:

1.換約手續費:預售屋總價1/1000,換約時建商收取(預售屋定型化契約規定最高只能收取總價1/1000),習慣上一般是由賣方負擔。

2.地政士簽約見證費:買賣雙方各付3000元

3.陪同換約的費用:買賣雙方各付3000元,如無需地政士陪同換約則不需支付

4.仲介費:買方負擔讓渡總價的2%、賣方負擔讓渡總價的4%,有透過仲介公司成交才需負擔。

5.履保費:買賣雙方各付履保保證額度(賣方收取的價款總額)的3/10000

6.財產交易所得稅(房地合一稅):由賣方依所得額申報繳納

在民國110年7月1日前簽約完成的預售屋轉讓交易,賣方需將獲利的總額併入當年度的財產交易所得申報所得稅,由於交易的是權利、並非房屋,故不能拆算房地比。

如果是110年7月1日起簽約交易的預售屋,則需申報房地合一所得稅,持有2年內需課徵獲利的45%、持有2-5年課徵獲利的35%。另外需注意的是,在成屋產權登記完畢之後,持有期間需重新計算。

另外由於預售屋的轉讓並非不動產的產權移轉,所以沒有一般房屋買賣要繳的契稅、印花稅、土地增值稅等等稅費。


預售屋換約的其他注意事項

賣方需向建商確認清楚可否換約、可換約的時間點,與買方簽約時除了出示預售屋買賣合約書正本之外,也要提供建設公司就已付款項收款證明、告知是否有客變、二工,並且記得在完成交易後申報繳納所得稅。

買方則需核對預售屋買賣合約書正本、確認賣方之已付款項、客變或二工等約定之內容。


預售屋讓渡契約簽約應備文件

買方:身分證正本、印章

賣方:身分證正本、預售屋買賣契約書正本及附件、建商收款證明、印章


預售屋轉讓簽約諮詢專線:惠誠代書 (03)378-6600

 

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